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    地产资深人士专访——山西太原2009龙城楼市眺望

    2008年12月07日 09:55


      2008年对于房地产行业是动荡的一年,房地产市场受到了前所未有的挑战,在地产市场一片萧条之际,人们把更多的猜测目光集聚到了2009年,金融危机的影响将持续到何时,救市政策的发布何时见效,效果又是否尽如人意,种种对于来年地产市场的猜想是每个地产人都不能回避的。

      所有与地产相关的人士可能都希望2009年的到来。开发商希望到那时房地产市场能真正回暖,消费者信心开始恢复。消费者希望尽快看到地产价格的底部,可以尽快下决心出手购房。而未来是不可预测的。市场走势是充满不确定性因素的。就2009年房地产走势问题,本报记者对数位地产资深人士进行了采访,以期为读者提供多一种角度的判断。

      ●建议

      山西财经大学崔满红教授

      从社会的底层考虑,解决人民的后顾之忧

      崔满红教授在电话中向记者表示,“保障型住房与现有房地产市场绝对不能混为一谈!”

      普通老百姓的住房并不能通过商品房来解决,70%的老百姓的住房是要通过政府来解决的,途径就是低价与廉租房。要切实关注目前比较困难低收入人群和弱势群体,加大保障性住房的建设,即解决宏观经济问题,又关心老百姓的安居问题,中央的决心很好,而且这个总投资的比例应该说有相当的比例。

      2009年的楼市,从消费者的角度来说,一些优惠政策将会逐步落到实处;从开发商的角度来说,这个房地产市场将更加健康理性;从政府的角度来说,引导消费者的适当分流似乎也已经不容忽视,也许更多的保障性住房政策的推出,从表面上看给商品房开发商造成了很大压力,但从楼市的长远健康发展、社会和谐进步的角度来看,却是最有效、最稳妥的举措。

      ●向好

      东方紫光房地产董事长任金彪

      多方扩大内需,带动房地产行业

      “总体来说,在我看来2009年是房地产市场全面复苏的一年,尤其在第三季度形势将趋于好转,有可能2007年的房地产春天会再次来临。”东方紫光房地产董事长仁金彪表示。

      房地产市场就如同一盘棋子,博弈是关键。市场的行为是一个博弈的过程,是开发商跟消费者在博弈,消费者跟市场在博弈,而且这里面还加入了一个不确定的因素,就是宏观经济的整体变化,现在就是有不确定的因素存在。因为大环境的影响,楼市发展越来越扑朔迷离,市民们开始犹豫是不是要出手买房,而开发商则在犹豫是不是还要降价,双方的心理博弈进入了白热化阶段!当然,一切较量的焦点都集中在价格上!作为买卖双方,在2009年又会出现一个什么样的情况呢?

      “其实对开发商本身来说,是希望楼市平稳发展,房价不要出现大的波动,这样人们就能够保持在理性的范围内,成交量随着人民生活水平的提高逐步放大。”

      “国家近日出台了扩大内需、促进经济增长的十项措施,4万亿拉动内需保增长。未来中国经济的发展主要靠内需,而房地产需求是内需的重中之重。虽然此政策并没有明确山西房地产市场,但却反映出扩大内需在现阶段是当务之急,表明了政府的态度,反映了当前的态势。同时,扩大内需是要全面去分析的,因为房地产市场的关联性比较强,我省作为能源大省,在政府的积极领导下,对钢材、水泥等建材市场势必产生大量需求,之前建材市场一片萧条的景象会慢慢恢复,这样对房地产市场又起一个促进作用。”

      “对于2009年春节过后,人们还需要一段时间来消化政策的实施,也是政策的调整期。三四月份可能成为政策效应的显现时期,开发商的开发结构也将重新调整,房价已降无可降,并将进入全面稳定期。而到了第三季度,楼市形势将趋于好转,商品房成交量会到达一个相对平衡点,随后成交量将结束负增长,呈现一种很平缓的增长。届时将成为2009年楼市交易量的回升时期,也成为购房的黄金交易期。”

      “综上所述,我个人认为2009年的房地产销售前景乐观,不改长期向好的趋势。”

      ●趋冷

      昌通集团董事长栗成懿

      2009年,竞争将更加激烈

      “关于2009年太原房地产市场,我想从房屋的供应量上来分析。从2008年来看,恒大、富力这两大楼盘60万的预期开发计划都没有按既定目标完成,这些既定目标必将转移到2009年。而2009年海尔、合生创展等大盘也将进驻太原,再加之太原现在施工面积很大,随着开发商对目前建设项目的完成,所造成的新楼供应增加会进一步打击市场。”

      “而国务院公布保增长十条措施,加大保障性住房建设位列之首。保障性住房供应量在来年将明显增加,将分离一部分购买力,太原更是涉及到了城中村改造,小红本的井喷式出现,届时供应量将集中放量,因此正常市场的需求肯定要分化一部分,也会对价格有所影响。”有效需求被保障房、经济适用房和廉租房分流的形势下,商品房的需求肯定会被大大抑制,特别是多年来累积所形成的高房价局面定将面临巨大的冲击。

      “供应量的增加,无疑对本土开发商是更大的冲击,竞争将更加激烈,2009年是我们面临考验的一年。穷则变,变则通,在外来地产大鳄的冲击之下,本土地产品牌只有迅速调整、寻求变革,才能在市场上长久存活下去。而合理地降低价格,似乎成为现阶段的唯一可行之径,供过于求、资金链危机将逼迫部分开发商不得不降价,从而撕开市场口子。开发商谋求高利润将不太现实,平稳中求发展才是硬道理。”

      对于压力过大的中小企业,今后的市场变化对他们将是一种挑战。栗成懿董事长认为,他们可以考虑以土地或项目入股实力企业、上市公司,或者与其他中小企业联合在一起,变大、上市、借壳等。“当前的环境对企业来说面临着很大的压力。总之,明年太原楼市总体还是趋于冷的状态,必将面临更加严峻的市场形势。”

      远东集团地产销售总监石芳

      购房者在观望,我们同样在观望

      “恕我直言,对于2009年房地产市场,我并不是十分看好。”远东集团地产销售总监石芳在接受记者采访时如是说。她表示随着政府救市政策的出台,目前消费者对于楼市观望情绪反而愈演愈烈,9000亿元保障性住房政策的出台更是意味着廉租房、经济适用房的增多,房屋供应量的急剧上涨将直接导致商品房利润下降。从而导致普通商品住宅的滞销空置,房地产开发商的利润下降,利益受损。”

      “在太原市,消费者的刚性需求是有的,太原的房地产市场其实一直都是比较健康的,目前成交量下降主要还是因为太原市购房者受舆论导向作用明显。购房者观望房价,而我们开发商其实也在观望市场。”

      “资金紧缩是今年所有开发商不可回避的一个现实问题,但我更多地希望开发商能利用这样的契机,从自身角度考虑自己的产品,考虑自己的服务,真真正正地服务于置业者。”

      ●机会

      北京瀚思正道地产顾问机构总顾问金融博士李志锋

      房地产商迎来行业整合

      2008年,是房地产市场不平静的一年,从年初的拐点之争,到国家宏观调控政策作用显现,市场供给方资金链条紧绷,9月份美国次贷危机引发的金融危机无疑又为房地产市场雪上加霜,需求方处于明显观望状态,商品房交易量大幅下降,房价上涨幅度逐步放缓,房地产市场景气回落,包括太原这种二三线城市也出现有价无市、销售市场冷清。“我个人认为2009年将是2008年房市的延续。”资深地产人士李志锋表示。

      首先正确地解读国家政策,无论是对于开发商还是购房者都是十分必要的。政府现在出台有关稳定房地产市场政策措施的目的,是为了扩大内需,是为了支持正常性的需求,当然还要加大住房保障的力度。它的目的主要是为了稳定市场、稳定预期、稳定社会,而并不是仅仅为了抑制房价。通过这一轮的调整,未来房地产行业盈利模式将发生变化,商品房供需结构将改善,而不是房地产价格的下跌。

      至于9000亿元保障型住房对商品房的冲击,李志锋表示并不为此担忧:“保障性住房解决的是低收入群体的住房问题,商品房解决的是一些中、高收入群体的住房问题。另一方面,大量的保障型住房建设需要时间。”

      李志锋介绍,开发商资金链紧张已是不争的事实。据统计,2007年自筹资金占房地产资金的来源仅为32%,而到2008年9月,该比例达到103%。这意味着房地产资金进入枯竭期。房地产将在2009年出现严重的资金短缺的问题是必然,而这势必会引起房地产投资能力的大幅度下降。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下,部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险,房地产开发企业将随之迎来一轮行业整合。

      经历过1993年海南楼市全面崩盘的李志锋坦言,现如今全国楼市陷入低迷状态,这是经济发展中的必然环节,只要我们充满信心,向好的方向看,向未来看,走出目前的困境近在咫尺。市场还是要存在,大家还要坚定信心,但是不要抱着过去那种心态去做房地产,因为好日子过去了,每个人都要讲科学和理性。

      山西财经大学资深房地产专家马培生教授

      购房者机会将至

      “该出手时就出手”一直是马培生教授所坚持的观点。是不是到了买房的时候了,马培生教授劝告大家,对于未来不能有过多的奢望,“我不希望大家失去一个便宜买房的机会,我更不希望看到将来的某一天,由于购买群体的突然性爆发,导致房地产市场的瘫痪。”

      潜在的刚性需求和2008年压抑一年的住房需求均将在2009年得到集中释放。随着经济保障房建设的全面铺开和扩大内需力度的强化,各城市在明年均提出了加大旧城改造和扩大拆迁房面积的举措。

      其他一些相关政策出台以后,会起到一些作用,但是这些政策在观望心态比较严重的情况下,大家都不出手,大家是期望未来房价还会进一步下跌,一旦预期被打破以后,整个市场会出现强烈的反弹。(来源:山西商报;见习记者 江慧)

    编辑:韩晓飞】
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