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    山西:太原楼市“真相”,专家与业界人士对对碰

    2008年11月09日 08:31


      楼市走向如何?政府的“救市”利好政策会对楼市起到什么作用?对龙城百姓而言,降价风初起的现在是不是买房的机会?

      专家认为,太原房地产市场处于供不应求阶段,房价降不了多少,该出手时就应果断出手;业界人士则表示,对太原房地产来说,其实变相降价已经显现出来,到今年年底,就会出现一个大波动,会有一个打折潮的到来,未来两年将会出现大的转折。国际经济环境恶化日益明显,中国政府为保证经济增长,实施“低首付、低利率”的房贷新政,对低迷的楼市展开救市大行动。

      近日,央行、财政部等部门联合针对房地产市场出台一系列利好措施,首先在税费上进行减免,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。其次在信贷上,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

      政府的干预,连续的降息行为,收效如何?是否意味着房地产业形势危机?太原楼市局势如何?

      该出手时就出手

      山西财经大学公共管理学院院长、房地产资深专家马培生认为,银行的降息行为,不能从根本上解决目前楼市所遇到的困境,但是从政府的态度上来看,政府希望引导消费,刺激房地产市场。近段时间,地产市场比较沉闷,大部分地方存在销售量下降的问题,政府当前所为,是一个积极干预的措施。至于政府这种鲜明的态度,能不能起到作用,还是未知。

      马教授认为,政府出台的几项政策措施,由于力度有限,都无法实质性地激发购房者的购买愿望。对于开发商来说,利好政策所节省的支出在财务成本当中并不是一个多么了不起的数字。而对购房者,据计算,以贷款30万元、期限20年、等额本息的房贷为例,每个月可以少还192.12元。但是,这就好比买1000元钱的东西,就不会在意是否便宜了几元钱,这种心态的存在致使利好政策的力度并不足以重燃购房者的热情。同时“买涨不买跌”的心理,使降息行为反被蒙上了一层更为浓重的观望情绪。具体表现是,“救市”新政出来半个月以后,交易量不但没有涨,反而还跌了。

      针对太原房地产市场,马培生教授表示,房地产市场是一个区域性的市场,可能北京、上海、深圳所谓的一线城市发展过快,导致其存在了大量的问题,例如炒房客的存在,使其泡沫无限增大,当泡沫破灭时,市场迫切需要政府“救市”。但是目前来看,太原房地产市场是一个正常的市场,健康的市场,虽然销售量同比有所下降,但房价并没有下降。销售量的下降是由于大环境的影响以及民众持币观望的态度所致。各个地方的经济发展水平和房地产市场的发展状况不相同,应该区别地看待每个区域不同的房地产市场发展情况,采取不同的适合当地经济和房地产市场健康发展的政策。

      有一种现象的存在需要我们注意,太原和一线城市有所不同,一线城市的房价由于各种原因,已经上升到一个顶峰,并且销售的都是现房,而太原市场上成交的绝大部分是期房,最好的也只是准现房,这说明了一个需求的问题。太原的老百姓是拿钱等房子,说明了我们住房的需求远远高于住房的供应,这种需求相对迫切了许多。虽然在过去几年,太原房价也有了相对大幅度的提高,但都合理地基于山西的经济形势,老百姓的收入确实在这几年当中有了明显的提高,增幅比较明显,整体形势好了,老百姓收入高了,这种需求就有了。而在太原持币观望的民众,绝大一部分是准备结婚的年轻人,他们可以观望几个月,毕竟不能观望几年。从经济学的角度来讲,市场价格是由供需所决定,所以,太原房价不太可能会降价。

      让马教授担心的是,将来这些应该买房而没有买房的人,聚集到一定的程度,到了非要买房的时候一起爆发了,房价会有一个猛的增长过程。所以,马教授劝告大家,该出手的时候就出手。

      危机又似转机

      对政府政策“救市”的可能效果,山西阳光实业集团有限公司董事长李春光与马教授的看法相似。但对太原楼市的走势预期,李董则表达了几乎相反的观点。

      新的房贷政策能否达到提振市场信心、恢复房贷市场乃至房地产市场的目的,李春光董事长认为,政府政策导向很明确,对房地产市场具有很大的积极作用,但“救市”政策肯定不会立竿见影。从短期来看,对楼市的影响不会特别明显。在当前形势下,不少消费者拿不准未来经济走向,在购买上趋于谨慎。

      在央行采取了一系列措施之后,预计在未来的两个月,还会出现一次到两次的降息。截至目前,已有18个城市出台利好“救市”政策。包括停止经济适用房供地,对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴,调整二手房交易税费等等。但到目前为止,太原市政府并未采取一些手段来干预房地产市场。李春光董事长表示,相信政府在接下来的几个月当中,会陆续出台相关细则,使购房者的负担进一步减少,增强市场购买力,这对促使消费者进入房地产市场、促进房地产业健康稳定发展将起到积极作用。

      对太原房地产来说,其实变相降价已经显现出来,送物业,送装修,虽然表面上看似乎地产危机并未危及到太原,但到今年年底,会出现一个大的波动,会有一个打折潮的到来。未来两年,是房地产关键的两年,会出现大的转折,是一个优胜劣汰的过程。早在2006年和2007年,房价翻着跟头往上涨,尤其北京、上海这些城市,这其实蕴藏着一个很大的危机,对房地产是一个非常严峻的考验,房地产将出现一个很大的波动,也就是“拐点”。这次地产界的降价远没有大家想得那么简单,说白了,是比较严重的,将影响未来五年的经济运行与发展,山西太原也不例外。千万不要盲目乐观,因为经济危机到底将到达哪种程度,从目前来看,人们必须面对,第四季度是进一步的下滑,艰难的日子还在后面。

      政策虽然利好,但并不足以制止房价急速下滑的脚步。如今,仅靠这些已出台措施并不能扭转整个市场下滑的局面,也无法扭转民众对预期的观望,尚无法重建对未来市场的信心。

      优秀的地产商早在危机到来之前,就已嗅出形势严峻的味道,认真扎实地做好本职工作,楼盘的清理,手续的完善,提高自身竞争力,强强联手,共同面对危机,迎难而上。在慌乱时期到来之前,我们要做好积极的准备。

      这个行业需要在波动中自我成长,经过这次洗礼,相信这个行业的管理水平、品质都会有很大的提高。下一步,楼市可能会遵循市场的规律健康有序地发展下去。

      看似危机,又似转机,考验的是政府,是房地产商,是每一个购房者,这一特殊时期必将成为各个领域斗智斗勇的“真空”时期,而这一时期需要的是变革,意识的变革;需要的是理解,全方位的理解;需要的是支持,多方面的支持。(来源:山西商报;见习记者 江慧)

    编辑:韩晓飞】
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